Byggeri: En branche i udfordringer - fokus på indtjening og overlevelse
Der er ikke tvivl om, at de senere års uro med overophedning af markeder, vareknaphed, mangel på arbejdskraft, ekstraordinære prisstigninger mv. har givet store dønninger ind i byggebranchen. Nu ser store dele af branchen ind i et, i bedste fald, stagnerende marked. Noget mere realistisk er det dog et faldende marked. Hvordan sikrer en byggevirksomhed nu sin indtjening og overlevelse?
Først og fremmest er der grund til at passe på – dog uden at gå i panik. Det er naturligvis et letkøbt råd. Det interessante er nærmere, hvordan – og hvor – skal man passe på? Et af de steder kunne være at se på, hvordan kontraktsummen i entrepriseaftalen reguleres over tid. Det sker sædvanligt ved indeksering.
Prisreguleringer og indeksering
Langt de fleste byggevirksomheder arbejder med kontrakter, som løber over meget lang tid, strækkende fra en varighed af måneder til flere år. Det er derfor vigtigt at sikre en aftale eller kontrakt, der har velegnede mekanismer til at bevare værdien af indtjeningen over kontraktens løbetid.
Ved indgåelse af kontrakter er der en almindelig forståelse for, at værdien af indtjeningen sikres gennem pris- og indeksregulering af kontraktsummen, jf. bl.a. AB 18 § 34. Gennem de senere år har vi tilmed set en delvis sikring af indtjening ved regulering af kontraktsum ved ekstraordinære prisstigninger, jf. AB 18 § 35.
Hvordan vil reguleringerne virke i de kommende år?
Uden at kunne spå er der en forventning om, at der i de nærmere år ikke vil opstå prisstigninger på materialer, der vil give entreprenøren ret til regulering af priser på grundlag af ekstraordinære prisstigninger på materialer. Denne prognose taler i sig selv for, at entreprenøren vil kunne bevare sin forventede realindtjening, idet bestemmelsen om regulering af entreprisesummen på grund af ekstraordinære prisstigninger på materialer, i sig selv pålægger entreprenøren at afholde en betydelig del af en prisstigning selv. Det forventes entreprenøren at slippe for i den nærmere fremtid.
Hvornår skal kontraktsummen reguleres?
Ser man på mulighed for pris- og indeksregulering af kontraktsummen, er situationen imidlertid en anden. Entreprenøren kan her forvente, at entreprisesummen for det arbejde, der udføres senere end 12 måneder fra tilbudsafgivelse, indeksreguleres. Man skal imidlertid være opmærksom på, at et indeks både kan stige og falde, og at kontraktsummen skal reguleres i begge tilfælde. Ved faldende indeks vil bygherren således kunne forlange, at kontraktsummen reduceres. Da vi netop har været igennem en periode med meget høje priser på mange materialer, og i øvrigt et overophedet marked for arbejde, er det bestemt ikke udelukket, at de relevante byggeomkostningsprisindeks vil falde – eller i hvert fald ikke vil stige. Entreprenøren bærer hertil risikoen for, at de reelle omkostninger, der belaster byggesagen, ikke modsvarer de omkostninger eller ikke helt modsvarer de omkostninger, som byggeomkostningsprisindekset er sammensat af, og den måde omkostningerne er vægtet i forhold til hinanden.
Entreprenøren risikerer derfor at kunne konstatere stigende omkostninger til gennemførelse af byggeriet, uagtet det relevante indeks er stagnerende eller måske endda faldende.
Hvordan løses denne udfordring?
Entreprenøren kan naturligvis forsøge at aftale mere præcise indeks for sine egne ydelser. Er man under- eller fagentreprenør vil det nok næppe være en sandsynlig fremgangsmåde.
Alternativt må entreprenøren vurdere den konkrete risiko og kræve sig betalt herfor ved indregning af et risikotillæg i sin tilbudssum. Det vil naturligvis gå ud over entreprenørens konkurrencedygtighed i forhold til andre bydende. Ved indregning af et risikotillæg risikerer entreprenøren derfor også at måtte se arbejdet gå til andre. Hvorvidt, og i hvilket omfang, det er en risiko, som man bør eller kan leve med, må i sidste ende naturligvis være op til den enkelte entreprenør og til en vurdering af den enkelte sag. Det bør derimod ikke være op til enkelte tilfælde, om der skal foretages en vurdering af, om der skal afsættes en risikopulje og i givet fald størrelsen heraf, forinden hvert enkelt tilbud afgives. Det bør derimod foretages systematisk for hvert enkelt tilbud.
Hvilke andre parametre skal du være opmærksom på?
Ovenfor er der peget på udvikling i priser sammenholdt med anvendelse af indeks, som et risikoparameter, der bør tages hensyn til ved entreprenørens tilbudsafgivelse.
Der er i sagens natur mange andre forhold, som bør overvejes og bør indgå ved fastsættelse af en passende risikopulje ved afgivelse af tilbud. I den nuværende situation bør man f.eks. desuden særligt se på forhold som bygherrens (medkontrahentens) robusthed, risikospredningen af egne aktiviteter, styrken af andre medvirkende, kompleksiteten af en opgave, og ikke mindst, hvor byrdefulde vilkår, der opstilles i det kontraktgrundlag, som entreprenøren forventes at indgå aftale på.
Hvordan ser fremtiden ud?
Der er hertil desværre næppe tvivl om, at byggebranchen fremadrettet vil blive ramt af flere konkurser. Uanset situationen måtte være sådan, at det ikke er entreprenørens egen medkontrahent, der rammes af konkurs, men blot en anden entreprenør, der arbejder på samme byggeplads, medfører en konkurs stort set altid dønninger i de øvrige entreprenørers arbejde og indtjening. Der opstår ofte forsinkelser, ligesom byggeledelsen mister fokus på den daglige drift af byggeriet, fordi der må fokuseres på konsekvenser af konkursen.
Det er vores erfaring, at langt de fleste entreprenører, i en eller anden udstrækning, i det daglige arbejder med vurdering af risici ved tilbudsafgivelse. Arbejdet og risikovurderinger er langt hen ad vejen generelle og ofte baseret på mange års erfaringer og ”fornemmelser”. Det er også vores erfaring, at et øget fokus på risikostyring, herunder etablering af en systematisk tilgang hertil, først og fremmest sikrer overlevelsesevne og den langsigtede indtjeningsevne.
Få etableret systematisk risikostyring
Er man ikke allerede gået i gang med systematisk risikostyring, er der, sådan som tiderne er i dag, en rigtig god anledning til at komme i gang. Hvis man allerede arbejder systematisk med risikostyring, bør man overveje, om man inddrager de relevante parametre, eller om tiderne giver anledning til at revidere risikoparametre. Skal man se på, og i givet fald hvordan, f.eks. andre aktørers evne til at gennemføre en sag, selv om man ikke står i kontraktforhold til disse.
Har du brug for rådgivning?
Hos DAHL har vi betydelig erfaring med at rådgive og bistå, både på det strategisk plan og på sagsniveau, om risikostyring for entreprenører, bygherrer og byggeriets samarbejdspartnere i øvrigt, herunder for pengeinstitutter, der finansierer byggevirksomheder og byggerier. Har du brug for rådgivning, er du altid velkommen til at kontakte vores specialister.