Hvorfor kan ensartede huse vurderes forskelligt?
I forbindelse med de foreløbige ejendomsvurderingers offentliggørelse, har der i pressen været eksempler fremme om, at tilsyneladende ens huse vurderes forskelligt. Hvordan kan det ske? Er det en fejl? I første del af denne artikel undersøger vi, hvilke elementer der indgår i vurderingen af ejendomme, og hvorfor ensartede huse derfor kan vurderes forskelligt. I anden del zoomer vi ind på et konkret eksempel fra pressen.
I den nye ejendomsvurderingslov er der knæsat et frihandelsprincip. Dette er udtrykt som: ved vurderingen af en ejendom ansættes den forventelige kontantværdi i fri handel for en ejendom af den pågældende kategori under hensyn til alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika. Vurderingen kan afvige fra en faktisk konstateret handelspris for den pågældende ejendom.
Ved den forventelige kontantværdi i fri handel vil der altid være et spænd, hvor en fornuftig køber og en fornuftig sælger normalt vil mødes. Der vil altid kunne være en afvigelse fra en faktisk konstateret handelspris, enten i opadgående eller nedadgående retning. Vurderingsnormen er altså en skønsmæssig norm, der er relateret til den konkrete ejendom. Det er ligeledes kommet til udtryk ved, at klagemyndigheden kun kan ændre ansatte grundværdier og ansatte ejendomsværdier, hvis der er grundlag for at ændre disse med mere end 20%
I selve vurderingen indgår følgende elementer: 1. alder 2. størrelse 3. beliggenhed 4. øvrige karakteristika.
Disse øvrige karakteristika kan f.eks være varmekilder, antal badeværelser, tagbelægning m.m. Det fremgår af ejendomsvurderingslovens § 25, at vurderinger foretages endvidere på grundlag af oplysninger fra offentlige registre eller offentlige myndigheder om grundareal, bygningsareal, beliggenhed og øvrige karakteristika vedrørende grunden og bygningerne af væsentlig betydning for vurderingen på vurderingstidspunktet. Endelig tages der ved vurderingen hensyn til øvrige forhold, som på vurderingstidspunktet er af væsentlig betydning for den forventelige kontantværdi i fri handel for den ejerbolig, der skal vurderes.
De forhold, der kan tages i betragtning, kan være ejendomsspecifikke, eller de kan vedrøre et større antal ejendomme. Er der på en ejendom eksempelvis konstateret en alvorlig sætningsskade, som det vil være bekosteligt at udbedre, kan der være grundlag for et nedslag i vurderingen.
Er der omvendt tale om en særdeles god ejendom i forhold til de omkringliggende, kan der være grundlag for en højere vurdering.
Er en ejendom eksempelvis stærkt belastet af trafikstøj, kan dette - afhængig af de lokale forhold - også berøre andre ejendomme. Det er muligt, at trafikstøj allerede indgår i vurderingen, hvis der i modelberegningen f.eks. via priserne for andre ejendomme i området er taget højde for dette. Men det kan også tænkes ikke at være tilfældet. I så fald kan der blive tale om at give et nedslag til et større antal ejendomme.
Hvis ejendommen med sætningsskaden i eksemplet ovenfor bliver repareret, vil der ikke længere være grundlag for et nedslag. Det samme gælder for de støjplagede ejendomme, hvis der opsættes støjværn, eller trafikbelastningen bliver mindre
Et eksempel fra pressen
På en villavej på Frederiksberg ligger en række tilsyneladende ens huse, hvor ejendomsværdien alligevel svinger fra 14,9 millioner kroner til 22,6 millioner kroner.
Skatteministeriet skriver, at ejendomsvurderingerne afspejler, at ”boligernes karakteristika ikke er ens”.
”Herunder at det vægtede boligareal er forskelligt. For eksempel fordi en del af tagetagen i visse af ejendommene er inddraget til beboelse”, skriver ministeriet.
Forskellene kan også være begrundet i forkerte oplysninger i BBR, herunder varmekilde.
Der er næppe tale om fejl, konkluderer ministeriet, men skriver, at der i forbindelse med de endelige vurderinger vil ”være særskilt fokus på denne type situationer, hvor umiddelbart ens huse vurderes forskelligt.”
Ud fra disse oplysninger, er der således ikke tale om nøjagtig ens huse, hvorefter der kan være forskelle i de ejendomsvurderinger, som er foretaget.
Fik du også læst..?