Tinglysningsafgift: En omkostning ved handel med fast ejendom
Når en fast ejendom skal overdrages fra én part til en anden, skal der betales en variabel tingslysningsafgift. Men i nogle situationer kan man undgå den variable del. Dét har Højesteret netop afklaret i en nyere kendelse. Læs med her og bliv klogere på, hvordan du slipper for den variable tinglysningsafgift.
Når en fast ejendom skal overdrages fra én part til en anden, vil erhververen kræve, at overdragelsen tinglyses i vedkommendes navn. Tinglysning af en adkomstændring til fast ejendom koster tinglysningsafgift. Som udgangspunkt koster det 1.750 kr. i grundgebyr + 0,6% af den højeste værdi af vurderingen eller den aftalte overdragelsessum. Koster en ejendom f.eks. 10 mio. kr., koster en tinglysning af en adkomstændring 1.750 kr. + 60.000 kr., i alt 61.750 kr. Det er erfaringen, at de fleste, der handler med fast ejendom, blot synes, at tinglysningsafgift er en 'træls' omkostning.
Situationer hvor man kan undgå den variable tinglysningsafgift
I tinglysningsafgiftslovens § 6 A er der en central bestemmelse, der giver adgang til, at man kan lave en adkomstændring til blot 1.750 kr. i tinglysningsafgift. Man sparer således 0,6%. Reglen finder anvendelse ved selskaber m.v.’s fission (spaltning), fusion, tilførsel af aktiver samt ved virksomhedsomdannelser. De fire situationer kan skatteretligt ske skattefrit eller skattepligtigt. Reglen i tinglysningsafgiftsloven sondrer ikke mellem de to former. Alle former kan ske til de 1.750 kr. i tinglysningsafgift.
Konkret betyder reglen følgende: Er man f.eks. ejer af en fast ejendom, som man ønsker at sælge, og ønsker køber at købe ejendommen i et særskilt datterselskab, kan reglen bruges. Hvis man derfor først laver en virksomhedsomdannelse, kan man få overdraget ejendommen fra den nuværende personlige ejer til et selskab for 1.750 kr. i tinglysningsafgift. Efterfølgende kan man overdrage kapitalandelene i selskabet uden, at der skal ske tinglysning. Overdragelsen sker altså med andre ord til en ekstern tredjemand til 1.750 kr. i tinglysningsafgift. Med det pågældende eksempel er der ikke taget stilling til, om transaktionen udløser skat eller ej, da både skattefrie og skattepligtige transaktioner er omfattet.
Højesterets dom bidrager til yderligere afklaring
Højesteret har i foråret 2021 afsagt en dom om tinglysningsafgiftslovens regler ved omstruktureringer af virksomheder. Konkret var der tale om en ejendom, der var ejet af et interessentskab (I/S). Interessentskabet ønskede at overdrage ejendommen til et partnerselskab (P/S). Dette ønskede man at gennemføre med en tinglysningsafgift på 1.750 kr., da det var interessentskabets opfattelse, at transaktionen var en tilførsel af aktiver. Ved tilførsel af aktiver forstår man typisk - efter fusionsskattelovens regler - en transaktion, hvor et aktie- eller anpartsselskab skyder f.eks. en ejendom ned i et datterselskab, der også er et aktie- eller anpartsselskab. Udfordringen i den konkrete sag var derfor, at der var tale om en overdragelse fra et I/S til et P/S, og om dette kunne omfattes af begrebet ”tilførsel af aktiver”. Begge selskabsformer er transparente selskabsformer.
Selvom sagen omhandlede et I/S og P/S, var det Højesterets opfattelse, at der var tale om tilførsel af aktiver omfattet af tinglysningsafgiftslovens § 6 A og dermed til en tinglysningsafgift til 1.750 kr. Afgørende herfor er, at lovbestemmelsen bruger begrebet ”selskaber m.v.” Man kunne derfor ikke slutte, at reglen kun gælder for aktie- og anpartsselskaber. Andre selskabstyper, konkret et I/S og P/S var omfattet. Det må antages, at et K/S også er omfattet.
Dommen angiver en udvidet fortolkning af bestemmelsen og de muligheder, der hermed er med i bestemmelsen. Med dommen er der ret væsentlige muligheder for at undgå den variable tinglysningsafgift ved at inddrage selskaber – A/S, ApS, P/S, K/S eller I/S – som en station i et salg af fast ejendom. Højesterets afgørelse er på dette punkt både afklarende og bidrager til retssikkerhed på området. Med den rette planlægning kan man realisere væsentlige besparelser til fordel for såvel køber som sælger i en transaktion.
Vil du vide mere?
Har du spørgsmål til den konkrete dom eller til tinglysningsafgift generelt, er du velkommen til at kontakte DAHL specialister. De har mange års erfaring med at yde rådgivning på området.